在日本買房，常聽到「新耐震」、「舊耐震」等詞。不同的耐震物件，差的不只是實際的地震時的安全，更是實際的物件價差！為什麼專業投資者看到「1981年」這個分水嶺會特別敏感？
【貸款銀行的「分水嶺」】
舊耐震(1981年前)： 大多數銀行（尤其是主流銀行）不願意提供長期貸款給舊耐震建築，或是貸款成數極低。這意味著未來的買家必須提「現金購買」，這會大幅縮小潛在買家圈，導致轉手期拉長，也拉低物件價格。
新耐震(1981年後)：銀行審核的標配，最高可貸 35 年，市場流動性較佳。
【房價的「保值天花板」】
舊耐震 (1981年前)：因為不容易得到銀行貸款，房價通常較低，增值空間有限。適合自住預算有限者，但作為投資標的，未來轉手難度高。
新耐震 (1981年後)：市場主流，價格穩定，未來仍有轉手機會。
新新耐震 (2000年基準：主要對象為木造一戶建)：由於結構更精良，這類物件在中古市場的評價高，折舊速度相對較慢。
【稅務優惠的「入場券」】
日本政府為了鼓勵民眾購買高耐震物件，提供了多項稅務減免：
住宅ローン控除 (房貸扣除額)： 舊耐震物件通常無法適用。
登錄免許稅、不動產取得稅： 新耐震標準的物件享有更多減免優惠，隱形成本直接省下一大筆。
【給買家的避坑小建議】
不要只看建築年份，要看「建築確認日」。許多 1981 年或 1982 年完工的房子，可能是在舊制時期就取得許可的「舊耐震」。
投資客：首選 1981 年以後的新耐震，確保流動性。
自住客：若預算有限選擇舊耐震，請務必確認該大樓是否做過「耐震補強工事」並持有證明。
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